KABARBURSA.COM – Tahun 2025 menjadi periode penuh tantangan bagi sektor properti. Penjualan rumah tapak cenderung melambat, tercermin dari capaian presales emiten besar yang hanya berkisar Rp5–6 triliun per tahun.
Di sisi lain, proyek high-rise menekan margin, dengan gross profit margin (GPM) turun ke kisaran 35–40 persen, dari sebelumnya di atas 45 persen dari emiten tersebut.
Dari sisi pembiayaan, penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) ke 5,00 persen pada Agustus memberi ruang likuiditas lebih longgar, meski eksekusi proyek tetap menjadi ujian utama.
Namun, di tengah tekanan tersebut, beberapa emiten mulai memperlihatkan tanda perbaikan struktur keuangan. Penurunan beban bunga dan berkurangnya backlog lama membuka peluang bagi arah laba yang lebih sehat.
Salah satu emiten itu adalah PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR). Perusahaan yang identik dengan pengembangan township Lippo Village, Lippo Cikarang, dan jaringan rumah sakit Siloam ini tengah memasuki fase transisi penting.
Perubahan strategi bisnis, penyelesaian backlog high-rise, hingga restrukturisasi aset kesehatan membuat prospeknya kembali menjadi bahan diskusi analis.
Mandiri Sekuritas Beri Rekomendasi Baru
LPKR mendapat sentimen positif setelah Mandiri Sekuritas menaikkan rekomendasi saham perseroan dari neutral menjadi buy.
Dalam riset yang dirilis pada Senin, 25 Agustus 2025, target harga saham LPKR ditetapkan Rp152 per saham. Dengan harga perdagangan saat riset ini dilakukan pada level Rp99, potensi kenaikan mencapai 53,8 persen.
Mandiri Sekuritas dalam riset terbarunya memberikan upgrade rekomendasi untuk saham LPKR dari sebelumnya neutral menjadi buy. Target harga ditetapkan sebesar Rp152 per saham, yang mencerminkan potensi kenaikan atau upside 53,8 persen dibandingkan harga pasar saat ini di Rp99.
Analis menilai ada beberapa katalis utama yang memperkuat prospek LPKR. Pertama, penghentian subsidi sewa kepada FIRST REIT setelah Siloam Hospitals (SILO) merealisasikan akuisisi kembali aset rumah sakit pada akhir tahun fiskal 2025. Langkah tersebut diproyeksikan menambah laba sekitar Rp300 miliar per tahun, atau setara dengan 60 persen dari perkiraan laba bersih (PATMI) 2026 sebelum revisi.
Kedua, backlog proyek high-rise perlahan berkurang dengan realisasi pendapatan Rp1,4 triliun yang sudah dibukukan pada semester I 2025. Walaupun margin sempat tertekan akibat karakter proyek lama, proses ini dinilai penting karena memperbaiki struktur earnings LPKR ke depan.
“Perubahan utama ada pada struktur laba yang lebih sehat ke depan, terutama karena berakhirnya subsidi sewa rumah sakit ke FIRST REIT setelah SILO (Siloam Hospital) membeli kembali aset pada akhir tahun fiskal 2025. Hal ini akan memberikan tambahan laba yang signifikan,” tulis Robin Sutanto, analis Mandiri Sekuritas dalam riset tersebut.
Valuasi LPKR juga disebut masih sangat murah. Saham perseroan kini diperdagangkan dengan diskon sekitar 80 persen terhadap nilai aset bersih (NAV), sementara rasio harga terhadap presales hanya 1,2 kali, terendah dibanding emiten properti residensial lainnya.
Ada Satu Katalis Utama bagi Lippo Karawaci
Faktor utama yang mendorong rekomendasi upgrade adalah penghentian subsidi sewa kepada FIRST REIT. Skema subsidi ini merupakan bagian dari strategi asset recycling yang dilakukan LPKR dalam pembangunan rumah sakit. Perseroan menanggung beban subsidi agar yield yang diterima FIRST REIT tetap terjaga.
Sejak 2024, LPKR mengurangi kepemilikan di SILO, dan pada akhir 2025 SILO berencana membeli kembali aset rumah sakit dari FIRST REIT. Jika proses tersebut selesai, LPKR tidak lagi perlu membayar subsidi sekitar Rp300 miliar per tahun.
“Tambahan laba yang dihasilkan cukup signifikan. Nilainya setara 60 persen dari proyeksi laba bersih 2026 sebelum revisi,” jelas Robin.
Dengan demikian, Mandiri Sekuritas menaikkan proyeksi laba bersih LPKR pada 2026 menjadi Rp772 miliar, meningkat 54 persen dari estimasi sebelumnya.
Selain dari sektor rumah sakit, LPKR juga mendapat perbaikan dari sisi backlog proyek high-rise. Anak usaha perseroan, LPCK, merekonsolidasi MSU pada kuartal III 2024 yang sempat membuat kontrak liabilitas membengkak hingga Rp9,4 triliun.
Seiring waktu, backlog tersebut mulai berkurang. Sepanjang 4Q24 hingga 1H25, LPKR berhasil mencatat pengakuan pendapatan high-rise sebesar Rp1,4 triliun. Walaupun margin tertekan karena proyek lama, analis menilai proses ini positif karena akan memperbaiki struktur laba jangka panjang.
“Dengan backlog lama yang semakin berkurang, struktur earnings LPKR akan lebih ringan. Hal ini memberi ruang bagi perseroan untuk fokus pada proyek baru dengan margin lebih sehat,” tulis Mandiri Sekuritas.
Proyeksi Mandiri Sekuritas untuk LPKR 2025–2026
Mandiri Sekuritas melakukan penyesuaian proyeksi kinerja keuangan LPKR. Untuk 2025, laba bersih dipangkas 27 persen menjadi Rp314 miliar karena kontribusi proyek high-rise dengan margin rendah.
Namun, proyeksi 2026 direvisi naik tajam. Laba bersih diperkirakan mencapai Rp772 miliar, melonjak 54 persen dari estimasi sebelumnya.
Kenaikan tersebut ditopang tiga faktor: berakhirnya subsidi sewa, penurunan beban bunga setelah memperoleh pinjaman Rp4 triliun dari PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN), serta kontribusi lebih besar dari proyek landed housing dan land plot.
EBITDA 2026 diperkirakan naik 25,7 persen menjadi Rp2,18 triliun, dengan margin laba bersih meningkat dari 3 persen di 2025 menjadi 8,1 persen.
Dari sisi aset, LPKR masih memiliki landbank besar yang menopang valuasi. Lippo Village tercatat sebagai penyumbang terbesar dengan nilai Rp18,3 triliun, disusul Lippo Cikarang Rp9,1 triliun, San Diego Hills Rp4,3 triliun, dan Tanjung Bunga Rp1,1 triliun. Total nilai landbank mencapai Rp32,7 triliun sebelum diskonto.
Setelah memperhitungkan kas, utang, dan uang muka pelanggan, total NAV LPKR didiskontokan menjadi Rp1,9 triliun. Hasil valuasi berbasis SOTP menghasilkan nilai wajar Rp152 per saham.
Jika dibandingkan dengan emiten sejenis, diskon NAV LPKR menjadi yang paling dalam. Saat ini diskonnya sekitar 80 persen, lebih rendah dari BSDE 82,7 persen maupun SMRA 86,1 persen. Dengan rasio harga terhadap presales hanya 1,2 kali, saham LPKR terlihat paling murah di antara pesaing utamanya. (*)
