KABARBURSA.COM – Saham PT Kota Satu Properti Tbk atau SATU sukses menembus 268 pada perdagangan Selasa, 11 November 2025, menjadi titik tertinggi sejak awal tahun. Namun di balik lonjakan, jejak para bandar atau broker besar memperlihatkan distribusi.
Broker asing utama, J.P. Morgan Sekuritas Indonesia, tampak dominan melepas saham di area puncak. Sinyal ini menandai kemungkinan berakhirnya fase markup yang sudah berlangsung sejak pertengahan tahun.
Berdasarkan data perdagangan yang dikompilasi Kabarbursa.com, sejak Agustus, SATU membentuk basis kuat di area 232-240. Volume transaksi konsisten padat meski pergerakan harga sempit, yakni 35 ribu lot per hari dan nilai transaksi sekitar Rp850 juta per sesi.
Fase itu bisa dianggap menjadi awal akumulasi diam-diam, ketika pelaku besar termasuk J.P. Morgan mulai mengumpulkan barang dari tangan investor ritel di harga bawah. Pola ini juga terlihat jelas pada data April-Juni, yang menampilkan aksi broker besar mulai aktif menyerok harga rentang 178-220 dengan nilai mencapai Rp1,7 miliar.
Lebih lanjut, harga beranjak naik bertahap pada awal September. Volume melonjak mencapai 90,6 ribu lot senilai Rp2,15 miliar dan SATU mulai menembus rentang 244-248.
Puncaknya terjadi pada 3 September, ketika harga melonjak delapan poin ke 248 dengan nilai transaksi Rp3,06 miliar, disertai net buy asing mencapai 186 juta saham. Sejak ini, sentimen mulai berbalik positif. Namun di balik kenaikan, sejumlah broker besar sudah mulai mencatatkan aktivitas jual terbatas, menandai fase distribusi awal.
Yang menarik, saham SATU sempat masuk ke fase konsolidasi di rentang 242-246 sepanjang pertengahan September hingga Oktober. Meski begitu, volume tetap tinggi, rata-rata 40-45 ribu lot per hari dengan nilai transaksi sekitar Rp900 juta hingga Rp1,1 miliar.
Fase tenang pun berubah pada 23 Oktober. Aktivitas meningkat tajam saat volume mencapai 134,8 ribu lot dengan nilai transaksi Rp3,42 miliar. Harga sempat menyentuh level 258. Namun keesokan harinya, 24 Oktober, arus jual asing melonjak hingga 206 juta saham, diikuti penurunan ke 254.
Momentum berikutnya datang pada 10–11 November. Pada 10 November, harga melonjak dari 252 ke 266 dalam satu sesi, disertai volume besar 121 ribu lot dan nilai transaksi Rp3,16 miliar. Asing tercatat net buy 145 juta saham. Sehari setelahnya, 11 November, harga sempat menyentuh 268, namun ditutup melemah di 260 dengan net sell asing mencapai 11 juta saham.
Yang bisa dipahami adalah muncul pola klasik, yakni markup selesai, distribusi dimulai. Dari sisi orderbook, tekanan jual terlihat nyata di rentang 268–276. Total lot di sisi offer mencapai lebih dari 90 ribu lot, jauh lebih tebal dari sisi bid yang hanya sekitar 50 ribu lot. Permintaan kuat di bawah 260, sementara pasokan menumpuk di atasnya.
Kondisi tersebut menegaskan area 268 yang bisa dianggap sebagai “tembok distribusi”. Tanpa dorongan volume baru, harga diyakini sulit menembus ke atas.
Dari sisi fundamental, laporan keuangan terbaru SATU per 30 September 2025 menunjukkan nilai buku per saham (book value per share/BVPS) sekitar 34,3, sementara harga pasar terakhir 260 per saham mencerminkan rasio price to book value (PBV) 7,6 kali, jauh di atas rata-rata sektor properti.
Jika menggunakan pendekatan konservatif 1–2 kali nilai buku, harga wajar saham SATU berkisar 40–60 per saham. Artinya, kenaikan harga ke 268 lebih mencerminkan markup bandarmology ketimbang perbaikan fundamental.
Kombinasi valuasi premium dan aksi distribusi J.P. Morgan di puncak menegaskan bahwa reli SATU saat ini sudah berada di fase akhir.
Apa Makna dari Broker Summary Saham SATU?
Analisis broker summary memperlihatkan perubahan fase yang jelas sepanjang 2025.
Pada kuartal I, J.P. Morgan bersama Mandiri Sekuritas dan UBS Sekuritas tercatat sebagai penjual besar dengan total distribusi mencapai lebih dari Rp2,8 miliar. Pembeli utama hanya CGS International Sekuritas Indonesia, yang mewakili agregator ritel, dengan nilai kecil sekitar Rp30 juta.
Ini fase distribusi awal ketika harga masih bertahan di area 240–244.
Kuartal II menjadi titik balik. J.P. Morgan berbalik menjadi pembeli besar dengan nilai Rp805 juta, disusul UBS Sekuritas sebesar Rp574 juta, dan Maybank Sekuritas Indonesia sekitar Rp308 juta.
Rata-rata harga pembelian berada di kisaran 178–220, mengindikasikan fase akumulasi masif di area bawah. Bandar besar mulai membangun posisi untuk siklus berikutnya.
Kuartal III menunjukkan perubahan arah. Mandiri Sekuritas melepas Rp172 juta, J.P. Morgan juga menjual Rp137 juta, sedangkan OCBC Sekuritas Indonesia dan Maybank Sekuritas Indonesia melepas puluhan juta.
Pembeli tersisa hanya UBS Sekuritas Indonesia dan Henan Putihrai Sekuritas dengan volume kecil. Rata-rata transaksi berada di 236–244, area yang menjadi mid-base setelah fase akumulasi selesai. Artinya, sebagian barang hasil beli di kuartal II sudah mulai dilepas dengan tenang.
Memasuki kuartal IV, pola distribusi makin tegas. J.P. Morgan kembali muncul sebagai pemain utama, kali ini di sisi jual dengan nilai Rp474 juta, diikuti Mandiri Sekuritas dengan Rp217 juta.
Pembeli aktif justru datang dari Maybank Sekuritas Indonesia, UBS Sekuritas Indonesia, dan OCBC Sekuritas Indonesia dengan nilai relatif kecil. Rata-rata transaksi di kuartal ini berada di 244–268, tepat di area puncak harga.
Secara teori bandarmology, kondisi ini menjadi penanda klasik berakhirnya fase markup sebelum pasar memasuki periode konsolidasi atau markdown ringan.
Dengan kata lain, distribusi J.P. Morgan di puncak menjadi sinyal bahwa reli SATU mulai kehilangan tenaga. (*)
