KABARBURSA.COM - Koreksi saham-saham big caps beberapa bulan terakhir mulai mengubah cara berburu investor di pasar modal. Setelah terlalu lama bertumpu pada saham perbankan premium, sebagian pelaku pasar mulai melirik emiten yang bervaluasi rendah, terutama di sektor properti dan pengelola pusat perbelanjaan.
Investor yang mulai selektif tidak lagi bergantung kepada saham dengan price to book value (PBV) rendah atau price to earnings ratio (PER) murah.
arena, saham murah tetap ditinggalkan jika labanya terus turun, utang menumpuk dan arus kasnya tertekan. Sebaliknya, investor mulai mempertimbangkan saham yang tidak masuk kategori premium tapi memiliki fundamental yang mumpuni.
Pola itu terlihat pada empat emiten besar yang kini sama-sama bergerak di area valuasi menarik: PT Bank Central Asia Tbk (BBCA), PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BBRI), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), dan PT Alam Sutra Reality Tbk (ASRI).
Keempatnya datang dari dua sektor berbeda, tetapi sama-sama menunjukkan pasar telah mampu memisahkan saham yang sekadar murah dan saham murah berkualitas.
Di kelompok bank besar, perhatian investor masih terbelah antara BBCA dan BBRI. Saham bank swasta terbesar di Indonesia itu memang sudah turun cukup dalam dibanding masa euforia sebelumnya. Valuasi saham BBCA masih berada di level premium karena pasar tetap menilai kualitas laba dan kekuatan dana murah perseroan sulit disaingi.
Sebaliknya, BBRI justru bergerak dengan valuasi jauh lebih murah meski laba dan dividen perusahaan masih besar. Pasar tampaknya masih memberi diskon terhadap risiko kredit mikro dan tekanan pada sektor usaha kecil yang menjadi tulang punggung bisnis perseroan.
Cerita yang tidak kalah menarik muncul di sektor properti dan mal. PWON mulai kembali dilirik karena dianggap memiliki recurring income atau pendapatan berulang paling stabil di sektor properti lantaran ditopang pusat perbelanjaan, hotel, dan properti investasi yang terus menghasilkan kas.
Di sisi lain, ASRI menjadi salah satu saham properti dengan diskon valuasi paling murah di pasar. Nilai aset perusahaan besar, tetapi profitabilitas dan beban bunga masih menjadi perhatian investor.
Di tengah himpitan ekonomi, investor mulai berfokus kepada emiten dengan ketahanan bisnis yang tinggi serta mampu menjaga kualitas laba di tengah perubahan siklus ekonomi.
BBCA vs BBRI: Premium Defensif atau Yield Raksasa?
Di sektor perbankan, perbedaan cara pasar menghargai BBCA dan BBRI terlihat semakin lebar dalam beberapa waktu terakhir. Padahal, keduanya sama-sama masih mencetak laba jumbo dan tetap menjadi tulang punggung industri perbankan nasional.
Bank milik Grup Djarum itu hingga kini masih dipandang sebagai saham premium di Bursa Efek Indonesia. Meski harga sahamnya sudah terkoreksi cukup dalam dibanding periode euforia sebelumnya, valuasi BBCA tetap jauh di atas rata-rata sektor perbankan.
Berdasarkan data Stockbit, saham BBCA diperdagangkan dengan PER trailing twelve months (TTM) sekitar 13 kali dan PBV mendekati 3 kali. Angka tersebut menunjukkan pasar masih rela membayar mahal untuk kualitas bisnis perseroan.
Alasannya terlihat jelas dari struktur keuangan perusahaan. BBCA masih mencatat return on equity (ROE) sekitar 22,4 persen dengan margin laba bersih hampir 50 persen. Free cash flow perseroan juga mencapai sekitar Rp88 triliun, sementara dividend yield berada di kisaran 5,4 persen dengan payout ratio sekitar 70 persen.
Di tengah ketidakpastian ekonomi, BBCA masih menjadi bank yang relatif aman bagi investor institusi. Dominasi dana murah atau CASA yang besar membuat biaya dana perseroan tetap rendah yang otomatis membuat profitabilitas terjaga meski persaingan bunga kredit meningkat.
Per kuartal I 2026, laba BBCA tumbuh menjadi Rp14,68 triliun dari Rp14,14 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya. Pertumbuhan laba memang tidak lagi agresif, tetapi pasar lebih tertarik kepada kestabilan BBCA. Meski pertumbuhan mulai moderat, pasar tetap memberi valuasi premium terhadap emiten ini.
Kondisi ini berbeda dengan BBRI. Bank BUMN yang fokus di sektor mikro ini justru bergerak sebagai saham high yield dengan valuasi rendah. Saham perseroan diperdagangkan dengan PER sekitar 8,4 kali dan PBV sekitar 1,46 kali. Padahal secara nominal, laba perseroan bahkan sedikit lebih besar dibanding BBCA.
Sepanjang 12 bulan terakhir, BBRI mencatat laba sekitar Rp58,5 triliun dengan pendapatan mencapai lebih dari Rp210 triliun. Pada kuartal I 2026, laba perseroan juga masih tumbuh menjadi Rp15,5 triliun dari Rp13,6 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya.
Kendati demikian, pasar melihat jika fokus besar perusahaan pada sektor mikro dan UMKM membuat investor lebih sensitif terhadap risiko perlambatan daya beli masyarakat bawah.
Kekhawatiran terhadap kualitas kredit mikro menjadi salah satu alasan mengapa valuasi saham ini terus ditekan dalam beberapa tahun terakhir. Pasar terlihat berhati-hati terhadap potensi kenaikan kredit bermasalah ketika kondisi ekonomi masyarakat belum benar-benar pulih.
Meski demikian, justru di situlah sebagian investor mulai melihat peluang. Dividend yield BBRI kini sudah berada di atas 10 persen, level yang jarang dimiliki bank besar dengan laba puluhan triliun rupiah.
BBRI juga tidak lagi sekadar mengandalkan bisnis kredit konvensional. Perseroan mulai membangun ekosistem ultra mikro yang mencakup Pegadaian, PNM, Bank Raya, hingga pembiayaan mikro berbasis digital.
Perbedaan valuasi BBCA dan BBRI pada akhirnya menunjukkan bagaimana pasar mulai memisahkan antara bank dengan profil defensif premium dan bank dengan potensi imbal hasil besar tetapi memiliki risiko siklus ekonomi yang lebih tinggi.
BBCA tetap dipandang sebagai mesin laba paling stabil di sektor perbankan. Sementara BBRI bergerak sebagai saham value dengan dividen besar yang masih dibayangi kekhawatiran pasar terhadap sektor mikro.
Apakah PWON Vs ASRI Masih Murah?
Dalam beberapa tahun terakhir, sektor properti dan perbelanjaan bergerak jauh lebih lambat dibanding perbankan, bahkan ketika pasar mulai pulih.
Tekanan suku bunga tinggi, perlambatan daya beli, hingga kekhawatiran terhadap kemampuan masyarakat membeli properti membuat banyak saham properti tertahan di valuasi rendah.
Seperti halnya sektor bank, pasar juga membedakan emiten mana yang dianggap masih memiliki kualitas fundamental kuat dan mana yang masih dipenuhi ketidakpastian. Perbedaan itu terlihat cukup jelas pada PWON dan ASRI.
PWON saat ini diperdagangkan di valuasi yang tergolong murah untuk ukuran emiten properti premium. Berdasarkan data Stockbit, saham perseroan memiliki PER sekitar 6,3 kali dan PBV sekitar 0,67 kali.
Padahal secara fundamental, kondisi perusahaan masih relatif sehat dibanding sebagian besar emiten properti lain. Pengelola Supermal Pakuwon Indah itu masih ditopang recurring income besar dari pusat perbelanjaan, hotel, office tower, dan properti investasi lainnya.
Karakter bisnis seperti itu membuat arus kas perusahaan cenderung lebih stabil dibanding pengembang yang hanya mengandalkan penjualan proyek.
Di tengah kondisi pasar properti yang belum sepenuhnya pulih, recurring income menjadi faktor penting yang membuat investor tetap mempertahankan perhatian terhadap saham ini.
Kinerja keuangan perseroan juga masih terlihat solid. PWON mencatat net margin sekitar 23,7 persen dengan ROE 10,6 persen. Interest coverage ratio perusahaan mencapai 8,55 kali, menunjukkan kemampuan membayar bunga utang masih berada di level aman.
Selain itu, posisi neraca perusahaan juga tergolong sehat. Net debt perseroan relatif kecil dibanding ukuran asetnya, sementara free cash flow mencapai sekitar Rp2,6 triliun.
Pada kuartal I 2026, laba bersih perusahaan tumbuh sekitar 29 persen secara tahunan menjadi Rp389 miliar. Menariknya, pertumbuhan laba tersebut terjadi ketika pertumbuhan pendapatan tidak terlalu agresif.
Kondisi itu menunjukkan perusahaan mulai menikmati efisiensi dan kekuatan recurring income yang lebih stabil setelah sektor mall perlahan pulih.
Meski demikian, valuasi saham PWON masih belum kembali ke level premium. Pasar tampaknya masih berhati-hati terhadap sektor properti secara keseluruhan, terutama karena pemulihan konsumsi masyarakat belum sepenuhnya merata.
Berbeda dengan PWON, ASRI justru bergerak sebagai salah satu saham properti dengan diskon valuasi paling dalam di pasar. PBV perseroan hanya berada di kisaran 0,22 kali. Artinya, pasar menghargai saham perusahaan jauh di bawah nilai bukunya.
Secara kasat mata, valuasi tersebut memang terlihat sangat murah. Namun, pasar tampaknya memiliki alasan tersendiri mengapa diskon terhadap saham ini begitu besar.
Profitabilitas perseroan masih tergolong tipis. ROE perusahaan hanya berada di level sekitar 2,6 persen dengan net margin sekitar 2,8 persen. Interest coverage ratio juga hanya sekitar 1,59 kali, jauh di bawah PWON.
Selain itu, laba bersih perusahaan pada kuartal I 2026 turun sekitar 42 persen secara tahunan meski pendapatan masih tumbuh.
Kondisi tersebut memperlihatkan bahwa pasar masih mempertanyakan kemampuan perusahaan mengubah aset besar yang dimiliki menjadi laba yang lebih efisien dan konsisten.
Tekanan suku bunga dalam beberapa waktu terakhir juga ikut membebani emiten properti dengan leverage lebih tinggi. Itu sebabnya, saham seperti ASRI masih lebih sensitif terhadap perubahan sentimen pasar dibanding emiten properti dengan recurring income kuat.
Meski demikian, ASRI belum sepenuhnya kehilangan daya tarik. Free cash flow perusahaan masih positif dan valuasinya sudah tertekan terlalu dalam. Kondisi itu membuat saham ini tetap menarik bagi investor agresif yang mencari peluang turnaround ketika sektor properti mulai pulih.
Perbedaan PWON dan ASRI pada akhirnya menunjukkan bahwa pasar memahami jika ada emiten yang murah karena sektornya sedang tertinggal, tetapi ada pula yang murah karena pasar masih meragukan kekuatan fundamental dan kualitas profitabilitasnya.
Pergerakan empat saham tersebut memperlihatkan satu perubahan penting di pasar saham domestik: investor kini tidak lagi sekadar memburu saham dengan valuasi murah, tetapi mulai jauh lebih selektif dalam menilai kualitas bisnis di balik harga yang terdiskon.
Beberapa tahun lalu, saham dengan PBV rendah hampir selalu dianggap menarik. Namun kondisi pasar yang lebih fluktuatif membuat pendekatan itu mulai berubah. Investor kini terlihat lebih berhati-hati membedakan mana saham murah yang masih memiliki fundamental kuat dan mana yang murah karena pasar melihat risiko yang belum selesai.
Perbedaan itu terlihat jelas pada BBCA dan BBRI. Keduanya sama-sama bank raksasa dengan laba puluhan triliun rupiah. Namun pasar memberi valuasi yang sangat berbeda karena karakter bisnis dan profil risikonya juga berbeda.
BBCA tetap dipandang sebagai bank premium karena kualitas laba, kekuatan dana murah, dan stabilitas bisnisnya masih dianggap sulit disaingi. Sementara BBRI bergerak dengan valuasi jauh lebih rendah karena pasar masih memasukkan risiko kredit mikro dan perlambatan ekonomi akar rumput ke dalam harga sahamnya.
Cerita yang hampir serupa juga terjadi di sektor properti. PWON tetap dipandang sebagai salah satu emiten properti dengan kualitas fundamental paling stabil karena ditopang recurring income besar dan neraca yang relatif sehat.
Di sisi lain, ASRI masih diperdagangkan sangat murah karena pasar belum sepenuhnya percaya terhadap kekuatan profitabilitas dan kemampuan perusahaan menjaga pemulihan kinerjanya.
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pasar kini tidak lagi hanya melihat murah atau mahal secara angka. Investor mulai lebih fokus pada kemampuan perusahaan menghasilkan kas, menjaga margin, mengelola utang, dan bertahan di tengah perubahan siklus ekonomi.
Dalam konteks itu, BBCA dan PWON lebih banyak dipandang sebagai saham defensif dengan kualitas bisnis yang masih terjaga. Sementara BBRI dan ASRI menawarkan potensi kenaikan lebih besar karena valuasinya sudah terdiskon dalam, tetapi dengan tingkat risiko yang juga lebih tinggi.
Pada akhirnya, perburuan saham undervalued saat ini tidak lagi sesederhana mencari PER atau PBV paling rendah. Pasar tampaknya mulai bergerak ke fase yang lebih matang, di mana kualitas fundamental menjadi faktor utama yang menentukan apakah sebuah saham layak kembali dikoleksi atau justru tetap ditinggalkan investor.(*)
