KABARBURSA.COM - Tidak semua kenaikan harga mencerminkan keyakinan. Itulah yang terlihat pada pergerakan saham PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) pada perdagangan Senin, 19 Januari 2026. Meski arus dana asing masuk besar, dengan net foreign buy lebih dari 71 juta saham, harga masih bergerak tertahan.
Minat beli ada, tetapi keraguan juga belum pergi. Dalam kondisi seperti ini, pasar tidak sedang merayakan, melainkan menguji saham LPKR.
Secara harian, pergerakan LPKR memperlihatkan dinamika yang menarik. Saham ini dibuka di level 98, lalu bergerak naik hingga menyentuh level tertinggi intraday di 106, sebelum akhirnya bertahan di area 102 pada paruh pertama perdagangan.
Dengan demikian, LPKR mencatat kenaikan sekitar 6,25 persen dibandingkan penutupan sebelumnya di level 96.
Rentang pergerakan yang relatif lebar ini menandakan bahwa minat beli memang muncul sejak awal sesi dan mendorong harga keluar dari area pembukaan. Namun, dorongan tersebut belum berlanjut menjadi pelepasan yang konsisten.
Setelah menyentuh puncak harian di 106, harga kembali bergerak lebih stabil. Di sini pasar seolah masih mencari titik keseimbangan baru.
Padahal jika dilihat dari sisi likuiditas, aktivitas perdagangan hari ini tergolong ramai untuk ukuran saham properti. Volume transaksi mencapai sekitar 3,67 juta lot, dengan nilai transaksi sekitar Rp376 miliar.
Angka ini mencerminkan partisipasi yang cukup luas, dan bukan hanya pergerakan yang digerakkan oleh segelintir transaksi besar.
Struktur pergerakan harian ini penting untuk dicermati, karena kenaikan yang terjadi tidak diiringi lonjakan ekstrem yang biasanya menandai fase euforia. Harga bergerak naik, lalu tertahan. Pasar tidak sedang dalam mode mengejar, melainkan masih dalam fase menguji. Mengapa demikian?
Harga Tidak Dibiarkan Mengalir Bebas
Dari struktur orderbook, terlihat jelas bahwa kenaikan harga LPKR hari ini bukan karena pasar membiarkan harga mengalir bebas ke atas. Di area 102–104, permintaan memang muncul, tetapi begitu harga bergerak naik, pasokan langsung menyambutnya.
Ini terlihat dari antrean jual yang jauh lebih tebal dibandingkan antrean beli. Total lot di sisi bid tercatat sekitar 1,34 juta, sementara di sisi offer mencapai 2,74 juta lot. Artinya, secara kuantitatif, pasokan hampir dua kali lebih besar dibandingkan permintaan.
Gambaran ini menjadi penting, karena harga tidak tertahan karena kurangnya minat beli. Justru sebaliknya, minat beli ada, tetapi langsung dihadang oleh suplai yang muncul di setiap kenaikan. Inilah yang menciptakan perasaan bahwa harga “ditahan”, bukan “kehabisan tenaga”.
Siapa yang menahan ini menjadi lebih jelas ketika kita masuk ke broker summary. Dari data tiga bulan terakhir, di sisi pembelian, beberapa broker tampil agresif. Maybank (ZP) mencatat nilai beli bersih sekitar Rp40,6 miliar dengan volume 4,5 juta lot.
Di bawahnya, BCA Sekuritas (SQ) masuk dengan sekitar Rp9,1 miliar, disusul CGS International (YU) Rp6,9 miliar, Stockbit Sekuritas (XL) Rp6,7 miliar, dan BNI Sekuritas (NI) Rp6,5 miliar. Ini bukan angka kecil, namun menunjukkan bahwa ada kelompok pelaku pasar yang memang sedang mengakumulasi.
Namun, tekanan sebenarnya datang dari sisi jual. Broker Ciptadana Sekuritas (KI) mencatat penjualan bersih paling besar, mencapai sekitar Rp77,4 miliar dengan volume 8,6 juta lot. Angka ini jauh lebih besar dibandingkan pembelian broker manapun.
Di bawahnya, Trimegah Sekuritas (LG) melepas sekitar Rp7,1 miliar, Lotus Andalan (YJ) Rp4,7 miliar, dan Ajaib Sekuritas (XC) Rp4,3 miliar.
Ada distribusi besar yang sedang terjadi. Dengan kata lain, harga LPKR tidak tertahan karena pasar ragu, tetapi karena ada pihak-pihak yang secara aktif menggunakan kenaikan sebagai momen keluar.
Konflik ini menjadi semakin menarik ketika dikaitkan dengan data foreign flow.
Hari ini, foreign buy tercatat sebesar 90,58 juta saham, sementara foreign sell hanya 19,21 juta saham. Ini menghasilkan net foreign buy sekitar 71,37 juta saham. Ini bukan sekadar positif, tetapi sangat dominan.
Rasio buy terhadap sell hampir 5:1. Ini menandakan bahwa asing bukan hanya ikut-ikutan, melainkan masuk dengan keyakinan.
Di sinilah konflik pasar terbentuk secara nyata. Di satu sisi, arus dana asing masuk besar. Ini biasanya dibaca sebagai positioning jangka menengah, bukan trading cepat. Asing cenderung masuk karena membaca tema, misalnya stimulus properti 2026, stabilisasi permintaan, dan visibilitas kebijakan.
PPN DTP dan Cadangan Lahan
Di tengah tarik-menarik tersebut, pasar sebenarnya tidak bergerak dalam ruang hampa. Pemerintah baru saja memperpanjang kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100 persen sepanjang 2026, untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun, dengan batas atas nilai properti hingga Rp5 miliar.
Kebijakan ini tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 tentang PPN atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.
Perpanjangan ini bukan sekadar stimulus jangka pendek, melainkan memberi sinyal kepastian kebijakan untuk satu tahun penuh.
Tidak hanya itu, CEO Group Lippo Indonesia John Riady, dalam suatu kesempatan juga menyatakan, bahwa perusahaan memiliki fondasi pertumbuhan jangka panjang yang kuat. Diakui dia, LPKR memiliki Cadangan lahan strategis yang mencapai 370 hektar di Lippo Village.
Tidak hanya itu, cadangan lahan juga ada di Lippo Cikarang Cosmopolis sebanyak 485 hektar, 342 hektar di Tanjung Bunga Makassar, serta 165 hektar di berbagai wilayah potensial lainnya.
“Prospek sektor properti Indonesia masih sangat cerah, terutama dengan munculnya generasi muda sebagai motor utama pertumbuhan pasar hunian. Aktivitas jual beli properti, khususnya di segmen menengah, meningkat signifikan seiring dengan membaiknya kepercayaan konsumen,” kata John.
Net Income Melonjak 120 Persen
Dari sisi kinerja keuangan, LPKR memasuki 2025 dengan struktur yang jauh lebih rapi dibandingkan beberapa tahun sebelumnya. Hingga September 2025, perseroan mencatat pendapatan sebesar Rp2,34 triliun, tumbuh hampir 92 persen secara tahunan.
Lonjakan ini tidak datang dari ekspansi agresif semata, melainkan dari serah terima unit yang lebih disiplin dan perbaikan siklus penjualan.
Kenaikan pendapatan ini langsung tercermin di laba bersih. Net income LPKR mencapai Rp230,3 miliar, melonjak hampir 120 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Operating expense hanya naik sekitar 9 persen, jauh di bawah laju pertumbuhan pendapatan. Akibatnya, margin bersih ikut melebar, dengan net profit margin mencapai 9,84 persen, lebih dari dua kali lipat secara tahunan.
EBITDA tercatat Rp280,66 miliar, tumbuh sekitar 8,6 persen. Angka ini memperlihatkan bahwa perbaikan tidak hanya terjadi di level laba bersih, tetapi juga pada profitabilitas operasional inti. Dengan kata lain, ini bukan semata hasil akuntansi atau item non-operasional, tetapi berasal dari bisnis inti yang mulai kembali stabil.
Namun, ketika kita masuk ke struktur neraca, gambarnya menjadi lebih kompleks. Kas dan investasi jangka pendek turun tajam menjadi Rp2,44 triliun, terkoreksi sekitar 66 persen secara tahunan. Penurunan ini berjalan beriringan dengan penurunan total aset menjadi Rp49,35 triliun dan liabilitas menjadi Rp18,34 triliun.
Di satu sisi, ini bisa dibaca sebagai proses deleveraging dan penataan ulang neraca. Di sisi lain, ini juga menunjukkan bahwa likuiditas tidak lagi berlimpah seperti sebelumnya.
Total ekuitas berada di level Rp31,01 triliun, dengan price-to-book ratio hanya sekitar 0,23 kali. Secara valuasi, ini tergolong sangat murah, tetapi angka ini juga merefleksikan sejarah panjang LPKR dengan tekanan struktural, restrukturisasi, dan persepsi risiko yang belum sepenuhnya hilang dari benak pasar.
Pra-penjualan Tercatat Rp4,02 Triliun
Di sinilah kita mulai memahami mengapa harga saham LPKR tidak langsung “dilepas” meski ada katalis dan arus dana masuk.
Jika kita gabungkan dengan data operasional, ceritanya menjadi lebih berlapis. Hingga kuartal III 2025, pra-penjualan LPKR mencapai Rp4,02 triliun, setara dengan 64 persen dari target tahunan. Yang menarik, sekitar 70 persen berasal dari segmen hunian tapak terjangkau dan premium—segmen yang sangat relevan dengan kebijakan PPN DTP 100 persen.
Proyek Park Serpong tahap 4 & 5 serta Metropolis Marq Estate menjadi motor utama. Ini bukan proyek spekulatif, melainkan kawasan dengan permintaan end user yang relatif stabil. Artinya, pertumbuhan pra-penjualan ini bukan sekadar lonjakan sesaat, tetapi mencerminkan permintaan riil.
Dari sisi segmen, pendapatan real estat tumbuh 74 persen secara tahunan menjadi Rp5,5 triliun, didorong oleh serah terima unit yang tepat waktu. EBITDA segmen ini mencapai Rp843 miliar, mencerminkan bahwa margin mulai pulih seiring disiplin eksekusi.
Secara keseluruhan, selama sembilan bulan pertama 2025, LPKR membukukan NPAT Rp368 miliar, pendapatan Rp6,51 triliun, dan EBITDA Rp997 miliar. Likuiditas dijaga di kisaran Rp2,2 triliun.
Harga Wajar LPKR
Secara valuasi berbasis PBV, saham PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) masih diperdagangkan di bawah kisaran nilai wajarnya. Dengan book value per saham sekitar Rp438 dan rerata historis PBV tiga tahun di level 0,30 kali, harga wajar konservatif LPKR berada di kisaran Rp130–135 per saham.
Jika pasar mulai memberi penilaian lebih optimistis dan mendekati +1 standar deviasi, maka ruang valuasi dapat terbuka hingga kisaran Rp160-an. Sementara pada skenario optimistis, dengan PBV mendekati +2 standar deviasi, harga teoretis bisa bergerak ke area Rp200-an.
Dengan harga saat ini di level Rp102, pasar masih memberi diskon cukup besar terhadap nilai bukunya. Diskon ini bukan tanpa alasan—sejarah restrukturisasi, volatilitas kinerja, serta persepsi risiko sektor properti masih membayangi.
Namun, di saat yang sama, data pra-penjualan yang solid, pertumbuhan laba dua digit, serta dukungan kebijakan PPN DTP 2026 mulai membentuk narasi baru.
Inilah yang membuat pergerakan LPKR saat ini bukan sekadar teknikal, melainkan berada di persimpangan persepsi, antara saham yang masih diperlakukan sebagai “masalah lama” dan saham yang mulai dibaca sebagai “cerita pemulihan”.(*)
